По-настоящему тяжёлая жизненная ситуация, связанная с вероятностью потери жилья, тем более, если оно является единственным. К сожалению, подобные ситуации сегодня не являются редкостью, существует большое количество тех, кто охотится за чужой недвижимостью. Делают они это весьма профессионально, юридически грамотно, привлекая на свою сторону тех, кто, как кажется людям, должен защищать и оберегать их от посягательств мошенников и различных дельцов, не являющихся мошенниками по действующему законодательству РФ, но являющихся таковыми по сути.

Спасать квартиру из-под залога можно в самых разных случаях. Если нечем платить по ипотеке, которую оформляли в расчете на лучшие времена или в случае, когда вы брали ипотеку при наличии дополнительного источника заработка, или некто из ваших родственников имел возможность помогать вам финансово, но по каким-то причинам вы остались без этой помощи. Как правило, к моменту, когда человек понимает, что больше не способен гасить платежи по ипотеке, он уже довольно глубоко увяз в долгах, имеет серьезные просрочки по платежам, и находится в одном шаге от финансового краха.

Следует отметить, что не стоит верить некоторым лицам, заявляющим о том, что банкротство физического лица поможет спасти от изъятия в пользу кредитора или реализации с торгов квартиры, находящейся у банка или у другого лица в залоге (ипотеке). Подобное банкротное дело не может помочь в сохранении квартиры с того момента как залог (ипотека) между заемщиком и кредитором зарегистрированы в Росреестре. Так как по своей сути право залога выше права собственности, хоть многим и не понятна такая формулировка. Да, собственник имеет право проживать, владеть и с ограничениями распоряжаться жильем, находящимся в залоге (ипотеке). Казалось бы, вот главный признак того, что собственник главный, если речь касается недвижимости, а также именно собственник несет бремя содержания недвижимости, уплачивая налоги, коммунальные платежи и другие платежи вроде капитального ремонта, формально не относящиеся к коммунальным. Но стоит кредитору (залогодержателю) обратиться в суд за взысканием суммы займа и обращением взыскания на предмет залога, как ситуация в корне меняется, это не мнение отдельного юриста, пишущего данную статью, это судебная практика, складывающаяся из тысяч решений судов, иными словами это мнение многих, если не сказать всех судей, основанное на законах, принятых в России, по которым так или иначе мы живем.

Если Вам некий юрист или лицо, выдающее себя за юриста на консультации, заявляет, что у вас есть шансы спасти жилье, которое банк как кредитор или некий человек, одолживший вам деньги под залог недвижимости пытается отобрать, то не верьте на слово такому специалисту, как бы убедительно он не говорил и какие бы доводы не приводил, а просто попросите его продемонстрировать решение суда, где квартира была бы спасена из-под залога (ипотеки). Очень часто приходится сталкиваться с утверждениями и вопросами должников, что это их единственное жилье, неужели суд выселит их из единственной квартиры, ведь у них есть дети, и дети там живут и зарегистрированы.

Судебная практика давно пошла по такому пути, когда после регистрации обременения на квартиру в пользу кредитора в Росреестре, спасти эту самую недвижимость становится очень сложно, даже применяя различные юридические схемы.

Рассмотрим такую довольно популярную схему, которая часто используется при банкротстве физических и юридических лиц, как увеличение долговой нагрузки и распределение активов должника между несколькими кредиторами. Изначально такая схема появилась при банкротстве застройщиков, когда имелся законченный или ещё не завершенный объект строительства, доли в котором были окончательно не распределены, создавалась или приобреталась организация с историей, с ней фиктивно заключались различные договоры, возможно даже проводились деньги по счетам, чтобы подтвердить хозяйственную деятельность, но в скором времени эта новая организация, которой на бумаге становился должен застройщик значительную сумму денег, обращалась в суд и суд, в свою очередь, присуждал эти деньги к выплате кредитору (условному застройщику из нашего примера). Так, дела об обращении взыскания на заложенное имущество практически всегда находятся в приоритете и воспринимаются судами как реальное обязательство, а последующие суды как притворная схема, основанная на договоренностях между должником и кредитором (кредиторами) с целью спасти имущество. Поэтому споры с залогами и обременениями находятся в негласном приоритете именно для того, чтобы обезопасить реального кредитора и не позволить должнику, использующему различные юридические схемы, вывести большую часть реальных активов.

Конечно, есть схемы в том числе и вышеприведенная, когда недвижимость удается спасти, это всегда процедура не простая и поскольку в нашем мире нет ничего, на что можно было бы положиться со стопроцентной вероятностью, а с учетом того, что вы всегда имеете дело с профессионалом с противоположной стороны, то часто и на 50% успеха рассчитывать не стоит, с учетом таких вводных в большинстве случаев приходится использовать столько не исключающих друг друга юридических схем, чтобы спасти жилье, сколько возможно применить к каждому случаю. Будет не лишним сказать, что это практически всегда оправданно, так как хоть это не просто и не дешево, но такая борьба за свое жилье в большинстве случаев является оправданной хотя бы потому, что обойдется дешевле, чем покупка квартиры, а недвижимость не перестает расти в цене и часто это обходится в пересчете дешевле чем съем квартиры. А пока вы (ваши юристы) будете заняты в судебных тяжбах (довольно продолжительных по времени), то квартиру с большой долей вероятности не заберут, так как для этого, скорее всего, просто нет основания. И в процессе, если дело рассматривается судом, не так уж сложно наложить обеспечительные меры на квартиру в том числе дополнительные, что, как минимум, обеспечит отсрочку исполнения решения суда, если оно уже принято, или отсрочит его принятие.

В продолжение можно сказать, что даже после выставления квартиры на торги не все потеряно и можно принимать участие в торгах относительно вашего объекта, и в нашей практике есть случаи выхода на мировое соглашение с кредитором по прошествии нескольких лет после того как дело нашим клиентом было проиграно, но квартира тем не менее не была реализована с торгов и взыскатель сдался, чтобы получить хоть какие то деньги. На всю процедуру в тот раз ушло более трех лет работы, а собственник квартиры потратил в общей сложности около 40% от стоимости квартиры для того, чтобы ее не потерять.

Квартира, находящаяся в залоге, первоначально выставляется на торги по стоимости, указанной в решении суда, а в большинстве случаев суд указывает в решении сумму, определенную договором, и она не соответствует рыночной, и значительно ниже нее, или суд руководствуется оценкой взыскателя, которая так же является заниженной, да к тому же суд нередко сразу от оценочной стоимости по требованию взыскателя устанавливает реализационную стоимость объекта дешевле на 10 – 20 %. Следовательно, цена квартиры, выставляемой на торги, может быть ниже рыночной примерно на 40%, а после торгов первых, а затем и вторых пристав понижает стоимость реализации объекта. Таким образом, цена квартиры становится совсем не выгодной собственнику, ведь его долг не уменьшается, он как был должен определенную сумму, так эту сумму и остается должен, долг только растет с учетом процентов, а объект в конечном итоге может уйти и за половину его стоимости. И по результату этого процесса человек, лишившись квартиры, остается должен очень значительную сумму денег. Это дополнительный аргумент в пользу того, чтобы спасать свою собственность, выводить её из-под залога и контролировать все процессы в суде, после суда, на стадии исполнения решения и в процессе торгов. Так как вы точно проиграете, если доверитесь взыскателю, приставу или суду и пустите свое дело на самотек.

Еще один действенный способ защитить свои интересы (в котором мы так же можем вам помочь) это самостоятельная продажа квартиры, находящейся в залоге.

Кредитор понимает, что продажа третьим лицам ему не выгодна, ведь в противном случае он может, используя различные схемы, с большим дисконтом получить ваш объект (так как большинство людей, чьи квартиры находятся в залоге, не предпринимают активных и достаточных действий для спасения жилья). И мы знаем, что в случае, когда ваше жилье перешло кредитору или было продано с торгов, то достаточно большой долг вероятнее всего так и остался за вами. Кредитор может препятствовать продаже третьим лицам, и в подавляющем большинстве случаев не дает согласия на продажу. В подобном случае вам потребуются либо вся сумма для выплаты долга, либо создание таких условий при которых кредитор просто не будет иметь возможности вам отказать в согласии на продажу.

Создать условия, по которым у кредитора не будет возможности отказать вам в том, чтобы оставить квартиру или дать разрешение на продажу можно разными способами. В нашей недавней практике было дело, когда мы, защищая интересы клиентов, обратились в суд с заявлением об изменении порядка исполнения решения суда. Банк уже получил решение суда о взыскании денег, обращении взыскания на предмет залога и реализации предмета залога (квартиры) с публичных торгов. Наши клиенты не подозревали о том, что взять деньги под залог квартиры – это очень серьезное и рискованное мероприятие, по итогу которого они могут остаться на улице ни с чем. Поэтому заемщица (собственник квартиры), потеряв работу и в связи с ухудшившимся самочувствием на летний период переехала жить на дачу. Повестки из суда она не получала, и суд вынес решение, о котором она не подозревала. Тревогу она начала бить, когда с ней связались приставы, они то ей и сообщили, что скоро нужно будет освободить жилое помещение. Тогда она и обратилась к нам за юридической помощью. Мы, в свою очередь, сказали, что во что бы то ни стало необходимо возобновить платежи, а сами обратились в банк и в суд с упомянутым выше заявлением. Итогом дела стало заключение мирового соглашения с банком, которое утвердил суд, с предоставлением рассрочки уплаты долга на 3 года, квартира была спасена.

Конечно, продажа своего жилья, реализация любого способа вывода жилья из-под залога обойдется недешево. Но для себя вы должны решить вот какое уравнение: что для вас важнее – сохранить жилье или другие активы если они есть, если невозможно спасти квартиру, нужны ли вам деньги от ее продажи, чтобы приобрести, например новое жилье. Если спасти квартиру уже нельзя (не хватает ресурсов), то на чаше весов оказывается выбор: остаться без квартиры и с долгом, но без борьбы или бороться и, потеряв квартиру, получить новые финансовые ресурсы, которые позволят не остаться у разбитого корыта.

Если для вас вопрос спасения квартиры, находящейся в залоге у банка или другого кредитора, является актуальным, то начните с того, что запишитесь на консультацию +7 921 905 63 22.