К нам в очередной раз обратился клиент с проблемой по залогу квартиры. К сожалению, количество дел, где человек оформил кредит под залог жилья и как правило единственного жилья, не становится меньше. Банки усердно работают над тем, чтобы подобных долгосрочных кредитов было в их активах как можно больше. Соответственно, эти кредиты начинают активно рекламировать и убеждать потребителя в безопасности и удобстве кредита.

Чем руководствуются банки и какие цели преследуют в принципе понятно. Банк, выдавая кредит под залог недвижимости рассчитывает получить постоянного дисциплинированного плательщика по кредиту. В целом сам банк как таковой, не интересует изъятие объекта (квартиры) под залог которой выдавался заём. Часто сотрудники банка – займодавца используют ситуацию в своих целях, пытаясь получить залоговые квартиры себе, но в целом, политика банка направлена на получение денег, так как реализация объекта залога (квартиры) дело не быстрое и довольно трудозатратное, в результате которого часто не получается свести дебет с кредитом. Так или иначе действия банка в решении подобных вопросов можно логически просчитать, и начинать тяжбу с банком в суде. Если есть цель — спасение квартиры, то почти всегда это решаемый вопрос, при условии, что клиенту есть чем платить хотя бы в рассрочку по кредиту или есть деньги на единовременный существенный взнос. Но даже если учесть, что тут наша практика сплошь положительная, если клиент платежеспособный, то расслабляться не стоит. Правовые схемы имеют свойство обновляться и, конечный интересант в виде сотрудника банка будет оказывать сопротивление борясь за вашу квартиру, а он так или иначе профессионал.

Совсем иначе обстоят дела, когда имеешь дело с договором займа под залог квартиры у частного инвестора или микрофинансовой организации, или когда заем берется через разного рода посредников, так называемых кредитных брокеров — помощники в выдаче кредита или конторы, улучшающие кредитную историю, во всяком случае так они сами себя называют.

Все что надо знать про заём под залог недвижимости – это то, что его брать нельзя ни в коем случае !, за исключением тех случаев когда речь действительно о жизни и смерти. Все, что у вас есть из материальных благ сегодня становится не существенным, как и большинство из того, что у вас будет, тогда да, в этих случаях брать деньги под залог недвижимости допустимо. Взяв деньги под залог квартиры (в этой статье мы разберём не тот случай когда деньги одолжил банк, с ним все более или менее понятно) вы должны понимать, что даже если сумма была незначительной или даже мизерной то отдавать придется много, и если даже вы взяли сотню тысяч, то отдавать придется миллионы, на что как правило той самой заложенной квартиры не хватает. Предостережение, о котором мы говорим это то, что, взяв деньги под залог недвижимости будьте готовы ее потерять и остаться должным сумму значительно больше той, что была вами позаимствована.

Теперь перейдем к одному из примеров, который произошел у нас в практике. Он действительно подойдет далеко не всем, ведь мы понимаем, что те люди, которые берут заём под залог недвижимости находятся часто в тяжелом финансовом положении и лишних денег у них нет, а «раскручивать» и разбивать в суде схему, над которой работало большое количество профессионалов – юристов дело не самое простое, быстрое и надо сказать, что в первую очередь это дело затратное. Иными словами, выбраться из дела только вернув полученное практически невозможно, для этого должны быть очень веские основания.

Так вот наш клиент, однажды, нуждаясь в деньгах обратился фирму, которая помогает с выдачей кредитов тем людям, у которых плохая кредитная история, так называемым кредитным брокерам. В «фирме, «профессионально» улучшающей кредитную историю» сказали, что выдадут кредит. Заемщик берущий кредит в большинстве случаев не интересуется тем, кто именно будет одалживать эти деньги. Как правило кредитором по договору выступает некий гражданин, о личности которого и профессионализме в выдаче займов будущему должнику никто ничего не расскажет, а эти обстоятельства могут быть как раз существенными, чтобы не потерять квартиру. Берущий кредит человек думает, что раз он пришел в офис некой конторы, то она предоставит определенные гарантии того, что он (заёмщик) не будет обманут, а тот человек от чьего имени выдадут деньги,  в высшей степени порядочный и проверенный хотя бы этой фирмой. Кроме того, договор, который предлагает заключить менеджер фирмы выглядит объемно и солидно. В договоре займа много страниц и разных условий и, при первом прочтении кажется, что там все подробно расписано и предусмотрено буквально все, что может возникнуть, а сам менеджер уверяет, что форма договора стандартная и условия, соответственно тоже.

Заемщик при описанных условиях воспринимает фирму — посредник и то физическое лицо, которое ему фактически предоставляет денежные средства, как нечто единое целое. В некотором смысле фирма посредник и тот, кто «выдаёт кредит на бумаге» действительно работают в тесной связке (сговоре). Однако, документально никакой связи между фирмой посредником и физическим лицом – займодавцем (тем, кто одалживает деньги по договору), нет. Как нет и гарантий хоть какой-то добросовестности в деятельности подобных дельцов. Если задаться вопросом и проанализировать заключаемые договоры займа с залогом недвижимости на предмет гарантий того, что не будет обманут именно заемщик, то ответ со стороны кредитора будет, что «кредитор просто страхуется, ведь это он дает деньги, которые может потерять, а во-вторых, если не нравится договор, не занимайте деньги…».

Следует отметить, что как правило кредитор, одалживающий деньги под проценты и соответственно под залог недвижимости, занимается этим профессионально. Данные факты указывают одновременно на несколько не очевидных с первого взгляда обстоятельств, заслуживающих внимания. Условно, первым таким обстоятельством будет то, что кредитор профессиональный «игрок» рынка займов и надо сказать, что не с проста законодатель сделал подобную деятельность лицензируемой, то есть банк, микрофинансовая организация (МФО), или ломбард, получают лицензию для осуществления своей деятельности, а физическое лицо – гражданин РФ, нет. Тут есть два мнения, некоторые юристы полагают, что имеет место пробел в законодательстве раз упускается из виду физическое лицо, как профессиональный займодавец. Вторая точка зрения сводится к тому, что физическое лицо не может выступать профессиональным кредитором. Есть уголовная ответственность за предпринимательскую деятельность без должной регистрации и получения соответствующих лицензий, а также имеется Постановление Пленума Верховного суда РФ указывающее на то, что лицо, предоставляющее займы под проценты, обеспеченные залогом действует как профессиональный участник рынка, но без соответствующих разрешений, а значит, не добросовестно. В Постановлении Пленума Верховного суда РФ указывается, что кредитором было выдано четыре таких займа, что по мнению суда указывало на то, что кредитор действует не просто как физическое лицо.

Отдельно отвлекусь еще на то, что если вы попались в ловушку и ваше жилье теперь в залоге у недобросовестного кредитора, то следует обратиться в полицию. Не то чтобы полиция распутывала эти схемы, фактически, полиция в рамках проверки может выяснить много ли таких обратившихся и в очень крайнем случае, возбудить дело о мошенничестве (как правило это происходит при накоплении значительной критической массы пострадавших). Помимо того, факт обращения в полицию может положительно сказаться на деле в суде при доказывании некоторых обстоятельств.

Теперь вернемся к описываемому нами примеру: наш будущий клиент, а пока клиент брокера по выдаче займов получил желаемые деньги в долг и оформил (осуществил регистрацию) договор займа под залог квартиры через МФЦ. Получил от брокера несколько разных напутствий и примерный порядок оплаты того займа, который он должен будет вернуть. Также ему дали реквизиты для оплаты «ежемесячных платежей», при этом, не всегда ежемесячные платежи являются таковыми. Нередко ежемесячными платежами называют платежи по процентам, а всю сумму займа – основной долг, который надо будет вернуть после выплаты всех процентов (платежей). Иными словами, читайте договор, там это будет написано, но так чтобы с первого раза вы этого не поняли. Да и платежи часто хотят, чтобы были возвращены на карту физического лица и не всегда получатель — это ваш займодавец, обратите на это внимание, а также обратите внимание на то, что чем дальше, тем более «мутной» становится история, количество проблем и ловушек продолжает нарастать, не сбавляя частоты оборотов. Так и наш клиент получил реквизиты для оплаты, совсем не того человека, которому он теперь должен кучу денег и с которым, он теперь повязан своим единственным жильем.

Тут может потребоваться очередное отступление для того, чтобы объяснить для чего дают чужие реквизиты для оплаты. Все просто, чтобы не дать вам шанса вернуть заём по договору который вы заключили. Логика, следующая: если платежей будет мало, то когда займодавец подаст на вас в суд, чтобы отсудить квартиру, он это продемонстрирует суду сказав, что вы внесли несколько платежей и перестали платить в дальнейшем, при этом, займодавец эти несколько платежей «преподнесёт» суду как подтверждение добровольного заключения Вами договора и его частичного исполнения. В случае если Вы выплатите бОльшую часть долга, то ваши оппоненты заявят, что ничего о платежах не знают и вы должны всю сумму, а свои вопросы куда и кому вы платили решайте отдельно, но не в этом процессе, так как к этому делу то обстоятельство, что вы платили деньги иному лицу, не относится.

Так, в нашем случае получателем платежей по займу был совсем не тот человек, который является займодавцем – залогодержателем квартиры нашего клиента. Наш же клиент, он же должник и заемщик в этой истории, добросовестно выплатив несколько платежей по договору займа через какое-то время с удивлением для себя обнаружил, что счет, на который он вносил деньги закрыт. Других реквизитов для возврата долга у него не было, и он, как добросовестный должник решил обратиться к тому кредитному брокеру, который участвовал в выдаче ему денег в долг. Придя по тому адресу, где располагалась контора помощников в получении кредитов он не обнаружил ни ту контору, ни знакомых лиц. Далее наш должник, как и многие на его месте решил, что если люди захотят, чтобы им вернули деньги то они обязательно с ним свяжутся. Так естественно полагают те люди, которые думают, что им выдают деньги в долг ради огромных процентов заложенных в договоре, они не предполагают, что конечной целью этих дельцов на самом деле является получение более ценного актива – квартиры «жертвы». И кредитор пропал только с одной целью, чтобы набежали существенные проценты, штрафы за неисполнение договора, и чтобы заёмщик допустил хоть и невольно, большое количество просрочек, то есть существенно нарушил условие договора займа по платежам. Затем появление кредитора будет таким же неожиданным, резким и малоприятным, как появление «черта из табакерки» и ознаменуется оно в лучшем случае повесткой в суд, а в худшем сразу в виде судебного пристава от которого вы узнаете, что занимаете чужую квартиру. Чем раньше вы узнаете о проблеме, тем раньше нужно пытаться решить возникшую проблему.

Конечно, если вы можете среагировать своевременно на моменте, когда кредитор пропал, то вы можете вносить деньги на депозит нотариуса, но нотариусы не желают в большинстве своем принимать деньги во исполнение тех или иных обязательств и тут тоже может не обойтись без суда. К тому же нотариус Вас будет перенаправлять к нотариусу того региона где зарегистрирован (имеет прописку) ваш кредитор, а это в 90% случаев какой-нибудь далекий от вас регион ЯНАО, Приморский и/или Хабаровский край и др. Так что вам придется потратиться даже на то, чтобы добраться туда и попробовать с местным нотариусом утрясти вопрос перечисления денег, и он тоже будет сопротивляться, просто поверьте.

Затем если вы решите спасти свою квартиру, находящуюся в залоге, и остаться в ней проживать, то вам потребуются, во-первых, помощь профессионалов, а далее время, деньги и упорство.

В данных делах нет мелочей и надо будет готовится как следует. Потребуется провести свое собственное расследование и собрать большой объем информации, относящийся к Вашему делу, деятельности конкретного кредитного брокера, личности займодавца и проанализировать все даже косвенные обстоятельства, в том числе,  как проходила ваша сделка по выдаче займа и залогу квартиры и др..

Затем вам предстоит обратиться в суд. Не рассчитывайте на хоть какую то порядочность с противоположной стороны. В ходе судебного разбирательства готовьтесь к тому что может потребоваться проведение нескольких судебных экспертиз таких как почерковедческая или экспертиза давности составления документа и, в целом готовьтесь сразу к нескольким судебным процессам ведь иногда есть смысл разбить дела на несколько самостоятельных требований, поскольку если что-то установлено в суде, то эти обстоятельства не подлежат доказыванию или даже проверке в другом процессе. Таким образом, иногда есть смысл установить какой-нибудь факт имеющий юридическое значение в суде или в ходе расследования в рамках уголовного дела или следственной проверки, а затем на базе доказанного судом обстоятельства судиться и использовать доказанные (преюдициальные) обстоятельства как неоспоримые факты в деле по оспариванию сделки (впрочем это легче естественно написать чем провернуть в суде).

Помимо того, Вам необходимо знать то, что бороться за свое жилье значительно дешевле чем купить новое в ипотеку. А также знайте, что «все трюки выполняются профессионалами и не пытайтесь повторить это самостоятельно». Данное высказывание здесь так же уместно. Ваши эмоции не интересны судье и докапываться до правды придется Вам и юристу. К тому же Ваше отношение к действующему законодательству и к тому, что происходит основывается на вашем понимании справедливости и законности, а не на тех же пониманиях судьи и вы суд не переубедите своими объяснениями, а вот вас могут постичь серьезные разочарования, что прямо скажем не поможет делу.

Взяли деньги под залог квартиры и не знаете как выйти из положения, тогда начните решать проблему с бесплатной консультации профессионала в подобных вопросах записаться на бесплатную консультацию юриста можно по номеру +7 921 905-63-22 так же WhatsApp и telegram.